福彩管家:王毅:雄安不搞高楼大厦 将成为“未来的城市”

文章来源:PM25.in    发布时间:2018年08月16日 03:35  【字号:      】

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2个月时间,黄轩代言的贝壳找房从社区电梯走向了世界杯赛事直播广告时段。似乎一夜之间,绿色房子LOGO的链家网升级成了蓝色贝壳LOGO的贝壳找房。重新调整后,链家之于未来,是不断优化C端服务的“更链家”,贝壳 2个月时间,黄轩代言的贝壳找房从社区电梯走向了世界杯赛事直播广告时段。似乎一夜之间,绿色房子LOGO的链家网升级成了蓝色贝壳LOGO的贝壳找房。重新调整后,链家之于未来,是不断优化C端服务的“更链家”,贝壳找房之于未来 ,是基于ACN合作网络连接整个行业,成为居住服务平台。用贝壳找房CEO彭永东的话说,“传统的房产经纪行业是一个旧大陆,它的游戏规则是,虚假房源,成交优先,一个谎言来圆另一个谎言。但是,我们相信,真房源,真心对用户好,合作共赢,将让更多的商家与用户,移民到新大陆。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“绿蓝之变”的背后,是一场改变整个行业“游戏规则”和商业模式的革命。贝壳找房平台化后,真房源与ACN是入驻门槛。从C端用户来看,体验更好,与提供经纪服务方的矛盾会弱化;从小B经纪人和小中介商来看,打破信息孤岛,客源增加。但重要的是,经纪人与经纪人之间、中介商与中介商之间以往都是竞争关系,联合卖房的收益是否能大于独享收益。换言之,小B是否愿意加入贝壳找房平台,用新的规则和收益模式来做生意。真房源是门槛7年前,链家提出“真房源”标准,并启动赔付机制。彼时,如同现在上线贝壳找房一般,在业内引起轩然大波。当时的网络平台上充斥着大量虚假房源信息,信息发布者会贴出一些低价房源,甚至不存在的房源信息来吸引客户。时至今日,这种利用虚假信息引流的商业模式依然存在。彭永东直言,当年链家坚持推出真房源半年以后,才得以证明这是正确的事,才逐渐得到行业认可。2017年11月份,在链家16周年年会上,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说,“链家把房源的真实信息无差别的传递给客户,让客户自己做选择。为改变行业的现状,付出了实际行动。”可以说,“真房源”是链家解决B端和C端矛盾打破行业格局的第一个点。现在,贝壳找房正试图让整个行业对真房源认可。所以,贝壳找房的合作前提有两个,第一个就是要做真房源,假一赔十。今年3月份,贝壳找房进入徐州,试水当地市场第一个动作就是,真房源是否能带来小中介商加入平台和提高交易效能。徐州房地产经纪行业协会会长、第一房屋总经理于健,从业十余年,一直被假房源困扰,“我知道很多房源是假的,但没办法,那个生态圈全是假的,我们没办法独善其身。”贝壳找房来到徐州,对入驻商户的房源真实度提出了严格要求,于健感慨道,“终于盼来了真房源,等到了对的事。”截止到6月份,徐州签约的合作品牌达18家,共计162家门店,其中就包含了徐州本地最大的品牌中介“第一房屋”。除了真房源,贝壳找房的第二合作条件,就是门店愿意加入ACN合作网络。在彭永东看来,促进B端和B端由独立闭环走向合作开放的开端,要看ACN合作网络平台是否能够致胜。ACN合作网络连接平台2014年,链家正式建立经纪人合作网络(即ACN网络)。这一网络的核心在于,把整个服务链条细化,然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣,从而使分佣机制趋于均等化。ACN合作网络能有效解决了“房”、“客”和“人”(经纪人)之间的联动的难题。其合作架构主要包括三部分,即以房源流通联卖为核心的“房”的合作网络、以跨店成交比管理为核心的“客”的合作网络和以信用分管理为核心的“人”的合作网络。其本质是打破现有的信息孤岛,将房源和客源有效打通,盘活所有的资源进行更加有效的匹配。当信息的隔板被打开,在合作网络促发下,商机线索会以几何倍数增长。通过这一网络,链家二手房交易的单边比从2014年的3.2:1上升到2017年的接近7:1。也即,每单交易有接近7个经纪人参与。这一网络不仅使基层经纪人的待遇大幅提高,而且使得跨门店、跨区域合作成为可能。贝壳找房的跨品牌合作原则,正是源自于此。ACN合作网络则给B与B之间打通合作提供了基础。事实上,为了把B端连接到平台上来,链家早就开始“加盟”模式。2017年9月份,链家首次进入郑州,采用“加盟”模式,即共享链家的平台资源,包括大数据支撑的房源系统、运营管理经验、经纪人作业工具、人员招聘培训体系、在线平台等。为了提升区域经纪服务行业的整体服务水平和推动行业进步,郑州链家成立了店东委员会。近九个月里,测试结果不断传来,结论令人满意。迄今,郑州链家已达200家门店,经纪人达3000人。为了这一场“平台化”的改革,链家体系内将业务板块进行了大调整。贝壳找房诞生后,链家将入驻成为贝壳平台上的一个直营品牌;前不久成立的德佑,也入驻成为平台上的加盟品牌;自如也入驻贝壳,成为其中一个租赁品牌。将德佑独立出来,实际上是强化加盟模式的扩张性动作。在彭永东看来,在未来的中国中介行业,直营和加盟的界限会愈发模糊,“合作”也将比“竞争”更为重要。2018年5月,德佑的加盟模式,也进驻河南,在不到一个月的时间,河南五市德佑意向门店超过200个。目前看来,从德佑平台上,跨品牌成交占比已经达到69%,这是以前的哪个机构都难以实现的。即使在链家内部,跨门店交易占比也约为七成。而对于成交后的费用,在规则下合作卖房,在交易链条上的每一个节点按一定比例分费用。对此,有业内人士称,鉴于巨量市场规模的支撑,“信息孤岛”的中小中介加盟大平台后,将能建立房、客和人的合作网络与规则,提高资源转化效率。同时,贝壳找房这个行业平台也可能成为创业孵化器,给经纪品牌赋能。赋能连接100个经纪品牌在中国,独立经纪人程度不高,经纪人需要一个组织,这就意味着合作将是趋势。在贝壳找房的体系里,未来将呈现出这样的赋能层级,即平台赋能品牌,品牌赋能门店,门店赋能经纪人。在彭永东的设计中,2018年贝壳找房赋能的经纪品牌要达到50个,2020要连接100个经纪品牌到ACN合作网络,赋能一百万经纪人。事实上,今年初,贝壳找房刚刚上线时,赋能经纪品牌的实验就在进行中。今年3月份,贝壳找房与长春本地最大的经纪公司“铭家”达成接入合作,为铭家输出系统和运营赋能服务,包括作业系统、交易系统、产品培训、数据分析、真房源管理,在贝壳找房平台的赋能下,铭家门店数量从100家扩展至170家,真房源已经作为其基础准则在所有门店贯彻执行。贝壳找房线下赋能人员和摄影师团队已经进驻长春,给铭家实勘3000~4000套房源,使其房源都拥有标准户型图,提升运营效率和用户体验。另外,贝壳找房已经进入徐州、郑州等城市,采取开放平台模式,对当地经纪品牌多维度赋能,包括营销、经营、人才、供应链、技术和数据等,使得合作伙伴共享平台强大的运营管理专业能力及大数据能力,而贝壳找房在这些城市的入驻经纪品牌与经纪人规模也迅速提升,并得到认同。更重要的是,对于贝壳的盈利模式,彭永东虽然并未透露太多,只是称目前暂未给贝壳找房设定GMV(线上成交金额),将不会收取传统的端口费,而是基于CPS作为收费标准,“我帮你创造价值,然后价值里面收一定比例的钱,这样的话你也很清楚,到底要支付多少钱,所以从这个方面我们会做CPS。”这种收费模式的背后,一方面是贝壳敢对效果负责,这是因为真房源是支撑;另一方方面,成交效率为王,用虚假信息“钓鱼”对平台上的任何玩家都没有意义。诸葛找房董事、COO徐瑞东曾接受媒体采访时表示,房地产互联网领域,任何创新都应达成提升行业效率,并降低成本的目标,要对行业“赋能”。基于此,徐瑞东指出,最终比拼的是谁能给经纪行业带来更好的效率提升和成本优化。严跃进表示,与传统凭借信息展示收费不同的是,CPS收费模式的原理是创造价值。在贝壳平台上租赁或者成交是最终导向,提高交易额后按照创造的价值收一定比例的费用,行业内的B端也愿意去分享这些收益,认可度将比较高。彭永东说,到2020年,贝壳找房平台上,将有100个新经纪品牌,10万家门店,100万经纪人,以及过亿的用户,活跃在新大陆上。


媒体评小米估值:应该参考联想、腾讯还是苹果?,小米 苹果 iphone 雷军 雷布斯 手机 (原标题:老铁:小米应该对标联想、腾讯还是苹果?) 小米以1000亿美元估值将在香港上市,有望成为香港有史以来最大规模的IPO项目。但业内外似乎更关心该估值的科学程度,毕竟作为公众普遍熟悉的硬件厂商,联想也就100亿美元左右。《华尔街日报》甚至有观点认为,小米若以硬件厂商为参照,市值最多100亿美元,即便以腾讯和阿里为代表的互联网企业为参照,市值也最多到500亿美元。在笔者看来,将小米与联想或者腾讯对标都是不准确的,应该将参照物设定为苹果。小米在创立之初是坚定的苹果粉,雷军本人也有“雷布斯”之称,因此认真对比这两家企业我们会发现一定的共通性。根据苹果第一季度财报,笔者整理了苹果的营收占比,其中,iPhone、ipad、Mac、Apple Watch、AirPods等硬件产品的销售占营收比例接近90%,说苹果是一家硬件销售驱动型公司是毫不为过的。根据小米招股书,我们发现,其硬件销售占比也在90%以上。硬件销售堪称两家公司的生命线。但其中亦有所不同,苹果第一季度利润达到138.2亿美元,利润率为22.6%,净利润较去年增长了25%,苹果的硬件销售仍然保持着较高的毛利率。小米则完全不同,净利润仅122亿元,占总收入10.6%,考虑到小米一贯的低价策略和此前“硬件综合净利率不超过5%”的表态,小米对硬件的态度很明显:贡献销量却保持低利润率。双方对待硬件态度的不同,一方面在于品牌溢价能力的不同,iPhone X平均售价在1000美元以上,将iPhone均价由640美元推到700美元,但仍然为iPhone带来了14%的收入增量;小米则停留在品牌溢价的初级阶段,由小米MIX加大向中高端市场进军的步伐,但短时间内小米是难以有苹果那样的品牌溢价能力的。而另一方面,我们也认为这是“雷布斯”摆脱“乔布斯”标签的开始。在招股书中,小米将业务分为“硬件、新零售和互联网服务”三大类,其中硬件保持低利润率,那么小米的成长就放在了其他两类上,尤其是互联网服务。考虑到应用分发和互联网广告已有腾讯和阿里两大巨头作参照,且有文章已经测算此模式最多能支撑500亿美元的市值,因此若要支撑小米的1000亿美元市值,必须重新分析苹果。虽然库克以“全球功能机销量高达5亿部”为理由对iPhone的未来抱以厚望,但在实际运营中已经开始将“互联网服务”作为接下来的主要增长点。根据苹果财报,其共有13亿台包括iPhone在内的设备被使用,单个设备的服务收入支出为30美元,苹果2017年互联网服务总收入300亿美元左右,增速高达23%,是iPhone销量增速的两倍。且苹果方面表示2020年互联网服务收入总额要达到500亿美元,且在接下来的5年时间里要贡献60%的营收增量。显然,苹果希望互联网服务能稀释iPhone销量对营收的压力,尤其是在iPhone X销量不佳的刺激之下。根据招股书披露,2017年小米每用户平均互联网服务收入为9.1美元,远远低于苹果单设备30美元的收入能力。关于此问题,主要是苹果的闭环生态所致,苹果在应用以及音乐领域分发上的优势使其具有较为强大的盈利基因,相比之下小米基于安卓开放生态天生劣势。但我们发现小米正在搭建自己的闭环系统——米家。招股书披露,小米的物联网(loT)业务共有过亿设备连接(除手机和笔记本),主要是以家庭为场景,代表产品为电饭煲、净水器、空气净化器等,通过手机App米家进行连接。根据艾瑞咨询的信息,IoT领域是接下来5年,小米主营业务里年复增量最大的领域(智能手机2017~2022年复增长仅2.6%)。若以米家今日之规模来看,小米极有可能成为以家庭为场景的物联网的重要生态提供者。米家为开发者提供用户,且已经为小米带来了1亿以上的设备使用量。当我们在讨论小米单用户9.1美元的贡献远低于苹果单设备30美元的标准时,其实忽略了米家项目对互联网服务的拉动力,设备的增值服务有望成为重要的增收来源。至此,在小米与苹果的对比中,我们基本可以得出以下结论:1.双方均以硬件为主要驱动力;2.双方均要向互联网服务要收益,但苹果基于自身生态,小米要打造米家生态,这是雷军由“雷布斯”回到雷军的重要标志;3.小米的优势在于设备多,米家有1亿设备,小米手机3年出货两亿部,加上笔记本等产品,估算小米设备的使用量应该在3亿以上,是苹果的四分之一。苹果9000亿美元市值,小米为1000亿美元,但对比营收,小米不足十分之一,若以此计算,小米估值确实过高。但从小米的商业模型和目前运营数据来看,双方在接下来5年时间会有很多相似之处。在小米的低价和海外市场扩张中,双方设备运行总量差距会缩小。小米2017年互联网服务收入共99亿元,主要是由广告和游戏收入贡献,目前米家的优势也主要体现在IoT产品的销售拉动上。但随着规模效应的攀升,米家生态的互联网服务收入潜力会不断显现。由于苹果具有极强的硬件溢价能力,小米若要保持快速发展势头就应该做好以下事情:一是产品的快速迭代和多层次用户的覆盖,如主打全面屏的MIX为小米带来的不仅是销量还有品牌溢价,带动全产品线的增长;二是继续低价策略,硬件综合净利率不超过5%,也就是要基本放弃硬件收入,这不仅要与以联想、三星为代表的硬件厂商做好资本分配,讲好小米生态故事,更要保持硬件的使用量,提高生态变现能力。但小米几乎没有iPhone X的试错机会,一方面国内手机厂商“列强环伺”,小米很难再有像2016年那样在印度寻找转移危机的机会,另一方面,硬件的低利润运营的目标是快速销售,一旦犯错出现滞销,硬件就会成为包袱。即便是苹果也在为iPhone X的高定价纠偏,此前有媒体报道苹果有意将OLED屏幕订单份额交给LG一部分,希望能逼迫三星降低屏幕成本,最终降低iPhone价格,业内普遍认为2018年的iPhone新款应该会在高价策略上有所收敛。无论如何,小米估值为苹果的九分之一,是有一定合理性的,两者短期看手机,长期看生态。(作者为财经专栏作家)。




(责任编辑:宰父丽容)

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